Rynek nieruchomości przemysłowych w Polsce wchodzi w kolejny etap wzrostu, a Panattoni pozostaje jego głównym graczem. Wśród flagowych realizacji dewelopera w 2025 roku wymieniane jest centrum logistyczne BTO dla Media Expert w Łodzi (ponad 200 tys. m²) oraz otwarcie ultranowoczesnego, zrobotyzowanego centrum dystrybucyjnego Auchan w Wilczej Górze. Rynek dojrzewa i staje się coraz bardziej wymagający. O tym, co będzie kształtować najbliższe lata, opowiada Marek Dobrzycki, Partner w Panattoni.
Ilona Miziewicz-Groszczyk: Panattoni w 2025 r. uruchomiło projekty o wartości blisko 2,83 mld zł i powierzchni 840 tys. m² – to jedna z największych skali w historii firmy na polskim rynku. Jak Pan ocenia ten wynik w kontekście całego rynku nieruchomości przemysłowych w Polsce?
Marek Dobrzycki: Wyniki w 2025 r. pokazują przede wszystkim, że rynek nieruchomości przemysłowych w Polsce powraca na ścieżkę wzrostu i nabiera rozpędu, a Panattoni pozostaje jego głównym graczem. Uruchomienie projektów o łącznej powierzchni ok. 840 tys. m kw. i wartości blisko 2,83 mld zł to efekt rosnącej aktywności najemców oraz poprawiających się warunków finansowania, które jeszcze niedawno były jednym z głównych wyzwań dla nowych inwestycji.
Widzimy dziś wyraźnie większą decyzyjność klientów, powrót dużych projektów oraz rosnące zainteresowanie inwestorów wysokiej jakości aktywami w Polsce. Nasz kraj pozostaje bardzo atrakcyjną lokalizacją dla logistyki i produkcji dzięki swojemu położeniu, rozwiniętej infrastrukturze i możliwości realizacji nowoczesnych, dopasowanych projektów – to stabilne fundamenty, które procentują, gdy rynek przyspiesza.
I.M-G: Po tak intensywnym 2025 r. – co najbardziej zaskoczyło Pana osobiście w zachowaniu rynku i najemców w minionym roku? I co uważa Pan za największy sukces Panattoni w Polsce w 2025 r., patrząc nie tylko na liczby, ale też na wpływ na branżę?
M.D.: Trudno mówić o jakichś dużych zaskoczeniach, ponieważ czas stabilizacji wykorzystywaliśmy na optymalizację naszych procesów i przygotowywaliśmy się na wzmożoną aktywność po stronie najemców. Cieszymy się, że nasze elastyczne podejście po raz kolejny świetnie sprawdza się i odpowiada na potrzeby rynku – możemy szybko reagować, gdy pojawiają się nowe okazje.
Jeśli chodzi o największy sukces Panattoni w 2025 r., to z jednej strony rekordowy projekt BTO dla Media Expert w Łodzi, z drugiej – ultranowoczesne, zrobotyzowane centrum dystrybucyjne Auchan w Wilczej Górze. To projekty, które wyznaczają kierunki dla przyszłości logistyki – pod względem skali czy zaawansowania technologicznego.
I.M-G: Który z tych projektów był dla Pana zespołu najbardziej wymagający logistycznie lub technologicznie i dlaczego?
M.D.: Oba projekty są wymagające, ale z różnych względów. Centrum dystrybucyjne Auchan w Wilczej Górze to jeden z najbardziej zaawansowanych technologicznie obiektów logistycznych, jakie powstały w Polsce. Budynek został zaprojektowany od podstaw pod pełną automatyzację procesów logistycznych, z wykorzystaniem najnowocześniejszej robotyki wspieranej przez AI. W takich obiektach kluczowa jest idealna integracja projektu z technologią.
Z kolei centrum logistyczne dla Media Expert w Łodzi, którego budowę rozpoczęliśmy w ubiegłym roku, to jeden z największych projektów typu BTO realizowanych obecnie w Polsce. Inwestycja przekroczy 200 tys. m kw. Wyzwaniem jest skala przedsięwzięcia oraz konieczność bardzo precyzyjnego planowania całego procesu, tak aby obiekt był w pełni dopasowany do długoterminowego rozwoju operacji klienta i jego rosnących potrzeb logistycznych.
I.M-G: Wynajęliście blisko 1,5 mln m² powierzchni – to wynik, który pokazuje, że popyt wrócił z dużą siłą po okresie stabilizacji. Które sektory najemców były w 2025 r. najbardziej aktywne? Czy zauważyliście wyraźną zmianę w wymaganiach najemców – np. większy nacisk na zrównoważony rozwój, automatyzację czy elastyczność umów?
M.D.: Bardzo aktywni byli detaliści i firmy z sektora e-commerce, które rozwijają i konsolidują swoje centra dystrybucyjne w większych, bardziej efektywnych lokalizacjach. Istotną rolę odgrywali również operatorzy logistyczni i firmy z sektora 3PL, odpowiadający na rosnące potrzeby swoich klientów. Jednocześnie widzimy wyraźny wzrost zainteresowania projektami produkcyjnymi, co jest efektem trendu nearshoringu – firmy z Europy Zachodniej i Azji coraz częściej lokują produkcję w Polsce, aby być bliżej swoich rynków zbytu. Widzimy też perspektywiczne kierunki rozwoju, takie jak centra danych.
Oczekiwania najemców oczywiście zmieniają się. Coraz większe znaczenie ma automatyzacja oraz dopasowanie obiektu do konkretnych procesów operacyjnych. Kluczowa jest również elastyczność, czyli możliwość rozbudowy lub etapowania inwestycji wraz z rozwojem firmy. Standardem są już rozwiązania z zakresu zrównoważonego rozwoju, które pozwalają ograniczać zużycie energii i wspierają długoterminowe cele najemców. Widzimy wyraźnie, że firmy podejmują dziś decyzje bardziej świadomie i w dłuższej perspektywie.
I.M-G: Sprzedaliście 19 projektów o łącznej wartości blisko 3,5 mld zł, w tym aktywa za 1,9 mld zł i BTS/ BTO z zabezpieczonym finansowaniem na 1,6 mld zł. Którzy inwestorzy byli w 2025 r. najbardziej aktywni na polskim rynku przemysłowym i co ich najbardziej przyciągało do aktywów Panattoni?
M.D.: Nieruchomości przemysłowe pozostają najbardziej płynnym i najbezpiecznym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. W 2025 r. widzieliśmy wyraźny powrót inwestorów ze Stanów Zjednoczonych i z Azji – sytuacja geopolityczna, która w ostatnich latach trochę nam przeszkadzała, odgrywa już mniejszą rolę. Polska jest dziś rynkiem dojrzałym, a Panattoni należy do wąskiego grona deweloperów zdolnych dostarczać najbardziej ambitne inwestycje, atrakcyjne dla międzynarodowego kapitału.
Nasze projekty łączą atrakcyjną lokalizację, wysoki standard techniczny i środowiskowy oraz współpracę z renomowanymi najemcami, co daje inwestorom pewność bezpieczeństwa i konkurencyjności tych aktywów w długim horyzoncie. Równie istotne jest nasze doświadczenie i track record – zaufanie do Panattoni w realizacji dużych projektów w wymagającym otoczeniu rynkowym wciąż pozostaje jednym z naszych największych atutów.
I.M-G: W komunikacie mówi Pan, że końcówka 2025 roku wysłała „wyraźny, pozytywny sygnał na przyszłość” i że rynek wyraźnie przyspiesza. Co konkretnie się zmieniło w decyzjach najemców i inwestorów w IV kwartale 2025 r. w porównaniu do pierwszej połowy roku?
M.D.: W drugiej połowie 2025 r. wyraźnie wzrosła decyzyjność zarówno najemców, jak i inwestorów. W pierwszej połowie firmy podchodziły jeszcze ostrożniej, wstrzymując większe decyzje i sondując sytuację rynkową oraz finansową. Natomiast w IV kwartale widzieliśmy realne przyspieszenie – najemcy podpisywali większe umowy, a my sfinalizowaliśmy też sprzedaże dla międzynarodowych inwestorów. Pomogły też niższe stopy procentowe i poprawiające się warunki finansowania.
I.M-G: Mówi Pan, że 2026 r. będzie okresem szybszego wzrostu rynku, premiującym doświadczenie i elastyczność. Jakie są Państwa najważniejsze cele na ten rok pod względem nowej podaży, wynajmu i sprzedaży?
M.D.: Jako firma prywatna mamy dużą elastyczność i nie musimy stawiać sobie sztywnych celów dotyczących nowej podaży, wynajmu czy sprzedaży – działamy podążając za potrzebami klientów i możliwościami, które pojawiają się na rynku. Naszym celem jest kontynuacja strategii dostarczania wysokiej jakości projektów w strategicznych lokalizacjach, dla klientów różnych branż i wielkości – od korporacji po startupy.
Równolegle rozwijamy nowe obszary działalności, m.in. inwestycje w centra danych, które stają się coraz bardziej perspektywiczne wraz z cyfryzacją i rozwojem sztucznej inteligencji. W skrócie – koncentrujemy się na jakości, dopasowaniu do potrzeb najemców i gotowości do szybkiego wykorzystania każdej nadarzającej się okazji rynkowej.
I.M-G: Polski rynek nieruchomości przemysłowych ma już ponad 36 mln m² (stan na początek 2026 r.). Jakie największe ryzyka widzi Pan na horyzoncie 2026–2027 – zarówno po stronie podaży jak i popytu? A z drugiej strony – które trendy będą najbardziej napędzać wzrost w najbliższych 2–3 latach?
M.D.: Na horyzoncie 2026–2027 największym wyzwaniem pozostaje płynność rynku. Z jednej strony mamy bardzo solidne fundamenty i silny sektor nieruchomości przemysłowych, z drugiej zaś bolączką naszego kraju od lat pozostaje relatywnie niewielka ilość kapitału – zarówno lokalnego, jak i zagranicznego. Choć sytuacja poprawia się, to dostęp do stabilnego finansowania nadal jest kluczowy, żeby realizować projekty w wymaganej skali.
Po stronie popytu ryzykiem mogą być niespodziewane spowolnienia gospodarcze lub zmiany w kosztach finansowania, które wpływają na tempo decyzji najemców. Jednocześnie widać wyraźne trendy, które będą napędzać wzrost. E-commerce i sektor detaliczny wciąż są silnymi motorami popytu, podobnie jak logistyka kontraktowa i produkcja, w tym projekty związane z nearshoringiem. Coraz większą rolę zyskują też nowe segmenty, jak centra danych, w związku z cyfryzacją i rozwojem sztucznej inteligencji.
M-G: Dziękuję za rozmowę.
ROZMAWIAŁA: Ilona Miziewicz-Groszczyk
Panattoni
Panattoni jest jednym z największych na świecie prywatnych deweloperów nieruchomości przemysłowych i od momentu rozpoczęcia działalności w 2005 r. jest liderem w Europie. Firma posiada 69 biur w Ameryce Północnej, Indiach, Arabii Saudyjskiej i na Starym Kontynencie. Jej globalne portfolio obejmuje ponad 60 mln m2 ukończonej powierzchni dla ponad 2500 klientów. Jako wiodący gracz w branży, kładzie duży nacisk na lokalne aktywa i zrównoważone rozwiązania w zakresie nieruchomości.
Do tej pory spółka zrealizowała w Europie projekty o łącznej powierzchni ponad 24,8 mln m kw. W ramach Panattoni działa struktura, dedykowana projektom dopasowanym do indywidualnych potrzeb najemców, typu build-to-suit. Wśród kluczowych klientów są takie firmy jak Amazon, DSV – Global Transport and Logistics, DHL, FedEx, DPD, XPO, Coca- -Cola, Weber, Whirlpool, Bosch, Volkswagen, H&M.
Ilona Miziewicz-Groszczyk
redaktor naczelna „Logistyka360”
– współpraca merytoryczna, reklama
e-mail: ilona@logistyka360.pl
tel: 539 039 900
