W ciągu ostatnich kilku lat rynek nieruchomości magazynowych w Polsce urósł dwukrotnie. Jeszcze na koniec 2016 r. całkowite zasoby powierzchni logistycznych wynosiły 11 mln m2, a obecnie są blisko 24 mln. Wojna w Ukrainie wybuchła w momencie największej prosperity w historii rynku magazynowego, której wcześniej nie zdołała zakłócić pandemia COVID-19.
Jak wynika z danych Savills, w 2021 r. w Polsce wynajęto rekordowe 7,35 mln m2 powierzchni magazynowo-przemysłowej, co oznacza wzrost o 41% rok do roku. Był to też drugi najwyższy wynik w Europie, który uplasował Polskę jedynie za Niemcami, ale przed takimi logistycznymi potęgami, jak Holandia, Francja, Hiszpania czy Wielka Brytania.
W samym zeszłym roku na rynku przybyło 3,1 mln m2 nowej powierzchni, najwięcej na Górnym Śląsku, w Zachodniej Polsce i w Warszawie. Największym wybudowanym obiektem był projekt BTS dla firmy Amazon stworzony przez Panattoni w Świebodzinie (203 500 m2). Potrzeba nowych inwestycji magazynowych przy jednoczesnych utrudnieniach w ich budowie, a także perspektywa wzrostu czynszów w obiektach dostępnych od ręki, to pierwsze skutki wojny w Ukrainie, jakie odczuje polski rynek nieruchomości logistycznych. Sytuacja za naszą wschodnią granicą będzie miała wpływ na rynek logistyczny pod kątem konieczności budowy nowych obiektów, które zostaną przeznaczone pod działalność do tej pory prowadzoną na Wschodzie. Wojna spowodowała też masowy odpływ pracowników, a to oznacza dalszy wzrost kosztów budowy i konieczność zmiany harmonogramów. Właściciele istniejących nieruchomości, z uwagi na utrudnienia w budowie nowych obiektów, będą podnosili oferowane stawki czynszu dla modułów magazynowych dostępnych od ręki.
Na tak dynamicznie rozwijającym się od lat rynku magazynowym perspektywa niedoboru po stronie podażowej wydaje się trudna do uwierzenia, ale obecnie jest jak najbardziej realna. W budowie znajduje się ok. 4,5 mln m2 nowej powierzchni, ale deweloperzy będą musieli się zmagać z utrudnieniami w dostępie do surowców i pracowników. W wyniku mocnego popytu i potencjalnego napływu nowych firm ze Wschodu w najbliższym czasie należy się spodziewać dalszego spadku poziomu pustostanów, który na koniec zeszłego roku i tak osiągnął już rekordowo niski poziom, wynoszący zaledwie 3,7%. Presja zwyżkowa na czynsze będzie ponadto potęgowana przez inflację. W przypadku braku dalszej eskalacji konfliktu za naszą wschodnią granicą i pogorszenia sytuacji geopolitycznej w naszym regionie, perspektywy dla polskiego rynku magazynowego pozostają optymistyczne, dzięki silnym fundamentom, na których opiera się sektor.
Polska w regionie Europy Środkowo-Wschodniej ma znaczące przewagi konkurencyjne, będąc największym rynkiem w regionie zarówno pod kątem populacji, jak i ekonomii. Dojrzałe środowisko biznesowe, możliwość pozyskania grantów na zatrudnienie i na inwestycje, zwolnienia podatkowe (m.in. z podatku od nieruchomości), instrumenty współfinansowane z Funduszy Europejskich sprzyjają tworzeniu warunków korzystnych dla rozwoju firm. Doskonała lokalizacja geograficzna, położenie pomiędzy rynkami wschodnimi a zachodnimi, sąsiedztwo gospodarki niemieckiej, wspierane przez rozbudowaną infrastrukturę drogową i sieć kolejową, sprawiają, że międzynarodowe firmy logistyczne chętnie umieszczają swoje magazyny w Polsce.
Niezmiennie możemy także pochwalić się mocnym rynkiem wewnętrznym. Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w ciągu ostatniej dekady uległo dużemu zróżnicowaniu. Zmieniła się nie tylko liczba podpisywanych umów, ale także ich skala. Coraz częściej przeprowadzane są transakcje najmu bardzo dużych obiektów. Budynki o powierzchni 50 000 m2 przestały być rzadkością i nie są już wyłącznie domeną firm z branży e-commerce, takich jak Amazon i Zalando. Do Polski wchodzą nowi, znaczący gracze, a rodzime firmy także inwestują w rozwój.
Jednocześnie rośnie zapotrzebowanie na małe powierzchnie magazynowe i obiekty „last mile delivery” umożliwiające szybką obsługę lokalnych rynków. W czasie pandemii pojawił się nowy koncept. Obok „dark kitchens” oferujących operatorom gastronomicznym miejsce do przygotowywania i gotowania potraw wyłącznie w celu dostawy rozpoczął się rozwój „dark stores” – magazynów, z których kurierzy dostarczają zakupy do domów klientów, oferując dowóz nawet w 15 minut. Najemcy skupiają swoją działalność na głównych rynkach, wśród których niezmiennie od wielu lat są: Warszawa (I Strefa oraz II Strefa), Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań, Wrocław, Trójmiasto, Szczecin, Kraków.
Nowym obszarem cieszącym się od kilku ostatnich lat dużym zainteresowaniem jest pas wzdłuż granicy z Niemcami, zwłaszcza lokalizacje w pobliżu większych miast, z dobrym połączeniem komunikacyjnym z naszym zachodnim sąsiadem. Z uwagi na szybki rozwój rynku i nasilające się trudności w dostępie do lokalnej siły roboczej coraz więcej firm z sektora logistyki i przemysłu decyduje się na eksplorowanie nowych rynków i otwiera obiekty w miejscowościach położonych poza głównymi hubami logistycznymi. Wśród tych miast są m.in. Kutno, Bydgoszcz, Toruń, Białystok, Kielce, Częstochowa.
Właściciele i deweloperzy nieruchomości magazynowych, uwzględniając dużą konkurencję w każdej z lokalizacji, podchodzą elastycznie do potrzeb klientów, oferując indywidualne możliwości aranżacji przestrzeni magazynowej. Coraz częściej inwestują w ponadstandardowe wyposażenie obiektów, które pozwala logistykom na lepsze wykorzystanie przestrzeni magazynowej. Obiekty typu „Build to Suit”, czyli szyte na miarę, przestają być rzadkością. Coraz więcej magazynów jest wyposażanych, w zależności od wymagań najemców, w dodatkowe bramy i doki, bardziej wydajny system tryskaczowy, wzmocnioną posadzkę, doświetlenie powierzchni, wentylację, a także indywidualne rozwiązania, np. pomieszczenia do składowania produktów niebezpiecznych, mroźnie, chłodnie czy przestrzenie do prowadzenia lekkiej produkcji.
Innym rozwiązaniem wybieranym obecnie już nie tylko przez firmy produkcyjne, ale także przez logistyków i klientów docelowych jest BTO – Build to Own. To projekt, w ramach którego klient po zakończonej budowie nabywa obiekt dostosowany do jego oczekiwań. Niezmiennie od kilkunastu lat wiele transakcji na rynku zawieranych jest na minimalny okres, tj. trzy lata, a w przypadku sezonowego zapotrzebowania nawet na krócej (tzw. short-term). Najem krótkoterminowy z reguły oznacza większe koszty zarówno zabezpieczenia takiej umowy, jak i wyższe stawki czynszu za metr kwadratowy i brak możliwości przebudowy lub dostosowania obiektu. Nowym trendem jest zrównoważona, zielona logistyka.
Z uwagi na odpowiedzialne podejście do kwestii ochrony środowiska najemcy powierzchni magazynowych coraz częściej wymagają od właściciela obiektu nie tylko wprowadzenia odpowiednich usprawnień technicznych, ale także zastosowania rozwiązań ekologicznych, które pozwalają firmom neutralizować wpływ ich działań na środowisko. Nowoczesne narzędzia niejednokrotnie wpływają korzystnie na optymalizację kosztów operacyjnych. Warto zwrócić tu uwagę zarówno na oszczędność w zużyciu mediów, jak i utrzymaniu obiektu. Niejednokrotnie takie rozwiązania są niezwykle proste do wykonania (np. montaż paneli słonecznych, zastąpienie trawników łąkami kwietnymi itp.), a jednocześnie korzystne z punktu widzenia ekonomicznego.
W ciągu ostatnich 20 lat polski rynek magazynowy przeobraził się w sposób znaczący. Mimo wyzwań spowodowanych pandemią przez ostatnie dwa lata sektor bił kolejne rekordy. W dłuższej perspektywie, zakładając pokojowe zakończenie konfliktu zbrojnego, pozycja Polski na logistycznej mapie Europy, dzięki swoim silnym fundamentom, powinna pozostać stabilna.
Savills to jedna z wiodących międzynarodowych firm doradczych działających na rynku nieruchomości. Została założona w 1855 r. w Wielkiej Brytanii. Posiada sieć ponad 600 biur w obu Amerykach, Europie, Afryce, regionie Azji i Pacyfiku oraz na Bliskim Wschodzie. Oferuje szeroki zakres profesjonalnych usług doradczych, zarządczych i transakcyjnych.
Autor: Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub, Savills
