Firma doradcza Savills opublikowała najnowszy raport dotyczący krajowego rynku magazynowo-przemysłowego. Pierwsze półrocze 2025 potwierdza rosnącą atrakcyjność Polski w oczach inwestorów oraz najemców. Warszawa wraz
z okolicznymi miejscowościami przekroczyła poziom 7 mln m kw. istniejącej powierzchni, umacniając swoją pozycję jako istotny hub logistyczny w regionie Europy Środkowej.
Nowa podaż i aktywność deweloperów
Na koniec czerwca 2025 zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły ponad 36 mln m kw. W pierwszym półroczu oddano do użytkowania 1,15 mln m kw. nowej powierzchni, z czego 59% w ciągu pierwszych trzech miesięcy. Średni poziom wynajęcia nowych obiektów sięgnął 61%, przy czym magazyny dostarczane na rynek w drugim kwartale były zajęte aż w 80%. Najwyższą podaż nowych zasobów odnotowano we Wrocławiu (gdzie przybyło prawie 294 tys. m kw. powierzchni przemysłowo-logistycznej), Górnym Śląsku (prawie 256 tys. m kw.) i obydwu strefach warszawskich – Warszawa I i Warszawa II (w sumie prawie 155 tys. m kw.).
W budowie pozostaje 1,47 mln m kw., a aktywność deweloperska jest obecnie niższa niż rok wcześniej, kiedy całkowity wolumen parków magazynowych w fazie budowy był wyższy o 35%. Powierzchnia w powstających obecnie projektach jest już w 59% zabezpieczona umowami najmu. W perspektywie kolejnych czterech kwartałów, rynki takie, jak Poznań, Kraków, Trójmiasto czy Polska Wschodnia, gdzie w realizacji jest niewiele nowych projektów, mogą wykazywać się ograniczoną dostępnością nowej powierzchni.
W pierwszym półroczu rozpoczęto realizację 966,4 tys. m kw. powierzchni magazynowych, z przeciętnym poziomem przednajmu na poziomie 60% w momencie przystąpienia do budowy. Wśród największych budowanych obecnie projektów znajdują się: 7R Park Gdańsk III (80 000 m kw.), projekt Panattoni Park Rzeszów West – BTS dla BSH Appliances (73 000 m kw.), Booster Zabrze firmy LemonTree (69 900 m kw.) oraz Panattoni Park Zgierz II (68 800 m kw.).
Popyt, dostępność i stawki czynszów
Popyt brutto w pierwszym półroczu osiągnął 2,95 mln m kw., a netto 1,34 mln m kw. Ponad połowę wolumenu umów sfinalizowanych w tym okresie stanowiły przedłużenia, co odzwierciedla dojrzałość rynku w Polsce. Największe transakcje obejmowały m.in. 79,2 tys. m kw. dla Shein w ECE Kąty Wrocławskie oraz 67,8 tys. m kw. dla operatora logistycznego w 7R Park Gdańsk III.
Współczynnik pustostanów wyniósł 7,9%, spadając o 20 pkt. baz. w czasie roku i o ok. 30 pkt. baz. na przestrzeni II kwartału. Najniższa dostępność powierzchni występuje w Białymstoku, Opolu, Krakowie i Szczecine.
Czynsze bazowe w pierwszym półroczu pozostały stabilne – w przypadku standardowych obiektów typu big box, stawki wywoławcze kształtowały się w przedziale 3,50-6,75 euro/m kw./miesiąc, z najwyższymi pułapami osiąganymi w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Tylko w przypadku obiektów najwyższej klasy usytuowanych w topowych lokalizacjach jest obserwowana pewna dynamika wzrostowa, zwłaszcza w klastrach magazynowych z ograniczoną dostępnością nowej powierzchni.
– Widać wyraźne rosnące zainteresowanie firm produkcyjnych obiektami dostosowanymi indywidualnie do ich potrzeb, które najczęściej powstają w formule najmu długoterminowego. Ten trend jest szczególnie zauważalny w sektorach takich jak spożywczy, zbrojeniowy, nowoczesnych technologii oraz materiałów budowlanych. Z punktu widzenia rynku jest to pozytywny sygnał, zwłaszcza po okresie ograniczonej aktywności w ostatnich kwartałach. – podkreśla Michał Chodecki, Head of Industrial w Savills.
Savills prognozuje, że w kolejnych kwartałach rynek będzie stopniowo równoważyć poziom nowej podaży i aktywności najemców. Wpłynie to na stabilizację stawek czynszów i zwiększenie przewidywalności zarówno dla deweloperów i najemców jak i dla inwestorów. Warto podkreślić, że ponad 80% istniejących nowoczesnych obiektów przemysłowych i logistycznych w Polsce zostało oddanych do użytkowania w ostatnich pięciu lat (2020-2024), co przekłada się na wysoką jakość i nowoczesne standardy techniczne powierzchni, przy czym znaczna część z nich spełnia także wytyczne związane z ESG.
Od ponad 170 lat Savills wspiera rozwój ludzi i firm, tworząc miejsca i przestrzenie sprzyjające osiąganiu celów biznesowych. Spółka, notowana na londyńskiej giełdzie, zatrudnia ponad 42 000 ekspertów, którzy współpracują w ponad 70 krajach, zapewniając globalny zasięg i specjalistyczną wiedzę w obszarze nieruchomości komercyjnych oraz luksusowych nieruchomości mieszkaniowych.
For over 170 years, Savills has been helping people thrive through places and spaces. Listed on the London Stock Exchange, the company has more than 42,000 professionals collaborating across over 70 countries, delivering unrivalled coverage and expertise to the world of commercial and prime residential real estate.
źródło: Savills
