W podlubelskim Świdniku Panattoni zrealizowało dla globalnego lidera technologii oświetleniowych – firmy TRILUX – nowoczesną fabrykę o powierzchni 23 000 m2. To jeden z trzech kluczowych hubów TRILUX i jednocześnie pierwszy zakład produkcyjny spółki w Europie Środkowo-Wschodniej. O kulisach projektu, wyzwaniach i znaczeniu tej realizacji dla rynku opowiada Maciej Zawada, Head of Development w Panattoni BTS.

Rafał Wasilewski: Inwestycja w Świdniku jest pierwszą fabryką tej firmy w naszej części Europy. Jak rozpoczęła się współpraca z tym klientem?

Maciej Zawada: Zostaliśmy zaproszeni do przetargu przez firmę doradczą CBRE, która wspierała TRILUX przy wyborze partnera i lokalizacji. Już na starcie było jasne, że mówimy o projekcie wymagającym formuły BTS – budynku w pełni dopasowanego do wymogów procesu produkcyjnego. Firma rozważała różne regiony Polski, ale ostatecznie postawiła na woj. lubelskie, przede wszystkim ze względu na dostępność wykwalifikowanej kadry technicznej, korzystną infrastrukturę drogową i bliskość lotniska w Świdniku

Rafał Wasilewski: Dlaczego inwestor zdecydował się na greenfield, a nie gotową działkę w parku przemysłowym?

Maciej Zawada: Fabryki mają inne wymagania niż obiekty logistyczne. Liczy się nie tylko położenie, ale też dostęp do odpowiednich mediów, możliwości rozbudowy, obecność wykwalifikowanej kadry czy nastawienie lokalnych władz. W okolicach Lublina było niewiele terenów o takim profilu – wspólnie z miastem Świdnik i lokalnymi ekspertami zidentyfikowaliśmy obszar przy ul. Nadleśnej, z którym wiązały się jednak spore wyzwania. Teren wymagał scalenia kilkunastu działek i uzgodnień z wieloma właścicielami. Sam proces formalny był złożony, ale pozwolił uzyskać lokalizację w pełni dopasowaną do wymogów inwestora i objętą miejscowym planem zagospodarowania z przeznaczeniem pod produkcję. To właśnie tego typu wyzwania są esencją projektów BTS – dopasowujemy nie tylko budynek, ale i lokalizację do potrzeb inwestora.

Rafał Wasilewski: Znaleźliście odpowiedni grunt. Co dalej?

Maciej Zawada: Zaczęła się faza weryfikacji technicznej i biznesowej. Po podpisaniu listu intencyjnego rozpoczęliśmy pełne badania terenu – od analizy geotechnicznej, przez wykluczenie zanieczyszczeń gruntu, po audyt prawny ksiąg wieczystych. Inwestor musi mieć absolutną pewność, że grunt jest bezpieczny i gotowy do zabudowy. Dopiero po tych analizach mogliśmy powiedzieć: „można kupować”.

Rafał Wasilewski: I negocjować umowę najmu…

Maciej Zawada: To jeden z kluczowych momentów w całym procesie BTS. Umowa reguluje nie tylko kwestie komercyjne, ale też wzajemne zobowiązania w trakcie budowy i późniejszego użytkowania obiektu – często nawet przez 20 lat. Ustalamy m.in. terminy przekazania obiektu, procedury zmian, wysokość czynszu, zasady indeksacji, zabezpieczenia. To długi i wymagający proces, w który po obu stronach zaangażowani są prawnicy, ale dzięki partnerskiemu podejściu TRILUX udało się wypracować rozwiązania satysfakcjonujące wszystkich.

Rafał Wasilewski: Kiedy faktycznie zaczęła się budowa?

Maciej Zawada: Po uzyskaniu decyzji środowiskowej i pozwolenia na budowę. To moment, gdy wszystko jest gotowe, by przejść do realizacji. Równolegle finalizujemy wybór generalnego wykonawcy i podpisujemy z nim umowę. Kiedy wchodzimy na teren i pojawiają się pierwsze elementy konstrukcji, wreszcie widać, jak z planów i dokumentów rodzi się realny obiekt.

Rafał Wasilewski: Sama realizacja inwestycji dla TRILUX przebiegała bezproblemowo?

Maciej Zawada: Obie strony od początku miały świadomość, że sukces zależy od precyzyjnego planowania i otwartej komunikacji. Gdy dobrze przeprowadzi się fazy przygotowawcze, budowa staje się przyjemnością – zwłaszcza kiedy „wyjdziemy z ziemi”, czyli zakończą się prace ziemne i pojawią się elementy konstrukcji – zwłaszcza słupy. Nasza rola sprowadza się wtedy do czuwania nad działaniami Generalnego Wykonawcy. To my odpowiadamy za terminowe wykonanie prac. Istotny jest także budżet, nie możemy sobie pozwolić na jego przekroczenie – czynsz jest ustalony, a ryzyko deweloperskie leży po naszej stronie.

Zespół Panattoni BTS to grupa project managerów, których doświadczenie pozwala na prowadzenie budowy w odpowiedni sposób. W projektach produkcyjnych zawsze pojawiają się modyfikacje, dlatego mamy procedurę change order, pozwalającą bezpiecznie i transparentnie wprowadzać zmiany w trakcie prac. Co ważne, TRILUX oddelegował swoich inżynierów, którzy współpracowali z nami na miejscu, dlatego proces decyzyjny był bardzo sprawny. To było bardzo ważne wobec napiętego harmonogramu. Budowa od wbicia pierwszej łopaty do uzyskania pozwolenia na użytkowanie trwała tylko siedem miesięcy, co jest świetnym wynikiem, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że startowaliśmy zimą.

Rafał Wasilewski: Jakie technologie i rozwiązania zastosowano w samym obiekcie?

Maciej Zawada: To przykład zakładu nowej generacji. Budynek spełnia standardy certyfikacji środowiskowej metodą BREEAM na poziomie Excellent. Zastosowaliśmy wysoką izolacyjność ścian, dachu i przegród, przygotowaliśmy dach pod instalację fotowoltaiczną, wykorzystaliśmy systemy zarządzania oświetleniem DALI – komponenty oświetleniowe oczywiście były dostarczone przez firmę TRILUX.

Tym, co na pewno wyróżnia inwestycję TRILUX na tle innych obiektów przemysłowych, są przestrzenie biurowe w bardzo wysokim standardzie, porównywalnym z najnowszymi biurowcami w Warszawie. Dużą wagę przywiązano zarówno do estetyki, jak i komfortu pracy. Biuro o powierzchni 3000 m2 zaprojektowano zgodnie z koncepcją „New Work” i spełnia wymogi certyfikacji WELL Building Standard v2. Przestrzenie biurowe i socjalne mają ergonomiczne meble, naturalną kolorystykę i oświetlenie HCL – Human Centric Lighting, które wspiera dobrostan pracowników i pozwala na indywidualne dostosowanie światła w zależności od wykonywanych zadań. Na zewnątrz budynku są strefy zieleni, łąki kwietne, drzewa i hotele dla owadów. Nie zabrakło też infrastruktury rowerowej i stacji ładowania pojazdów elektrycznych.

Rafał Wasilewski: Czym ta realizacja wyróżnia się na tle innych projektów BTS Panattoni?

Maciej Zawada: To inwestycja, w której światło stało się centralnym motywem, zarówno technologicznym, jak i symbolicznym. Fabryka integruje różne funkcje – produkcję, laboratoria R&D i biura – w jednej spójnej przestrzeni. To pokazuje, że współczesne obiekty przemysłowe mogą być miejscem nie tylko wytwarzania, lecz także współpracy i innowacji.

Rafał Wasilewski: Na jakim etapie jest obecnie inwestycja?

Maciej Zawada: Projekt w Świdniku został już ukończony i przekazany najemcy. Fabryka w tym roku wyprodukuje pół miliona opraw świetlnych, w przyszłym roku, po osiągnięciu pełnych mocy produkcyjnych, wartość ta wzrośnie do miliona opraw. To dowód, że potencjał wschodniej Polski jest ogromny. Inwestycja przyczyniła się już do stworzenia 200 miejsc pracy, a zakład stał się jednym z trzech kluczowych hubów produkcyjnych w sieci międzynarodowej firmy. Dla Panattoni to również potwierdzenie kompetencji naszego zespołu BTS. Potrafimy kompleksowo poprowadzić klienta od poszukiwania działki po oddanie w pełni funkcjonalnej fabryki. TRILUX to partner wymagający i świadomy, dlatego cieszy nas, że zaufał właśnie nam.

Maciej Zawada Head of Development w Panattoni BTS

źródło: Panattoni BTS